編制合約規(guī)劃的15大鐵律

# 工程造價(jià) 2021-08-19 10:24 來(lái)源：

鐵律1：控制各分項(xiàng)工程的支出規(guī)劃

預(yù)設(shè)成本歸集的科目及業(yè)態(tài)，避免人為分?jǐn)傔^(guò)程中產(chǎn)生歸集錯(cuò)誤。

鐵律2：控制招標(biāo)金額，實(shí)現(xiàn)成本可控

鐵律3：預(yù)留變更金額，動(dòng)態(tài)記錄成本

鐵律4：合約規(guī)劃編制相當(dāng)于項(xiàng)目的模擬復(fù)盤

合約規(guī)劃的編制過(guò)程是在項(xiàng)目初期，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本和招標(biāo)進(jìn)行模擬復(fù)盤；這里的模擬復(fù)盤是指對(duì)整個(gè)項(xiàng)目從摘牌到經(jīng)營(yíng)期結(jié)束所發(fā)生的所有成本支出事項(xiàng)進(jìn)行一次預(yù)演，從而達(dá)到全面掌握項(xiàng)目預(yù)計(jì)發(fā)生成本事項(xiàng)的目的。

編制合約規(guī)劃的15大鐵律

鐵律5：合約規(guī)劃編制前要充分準(zhǔn)備

前期要對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、規(guī)劃模版、合同庫(kù)、建造標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格要有所研究和準(zhǔn)備。

鐵律6：合約規(guī)劃要錄全基本信息

上報(bào)項(xiàng)目基本信息、崗位人員信息之外，還要錄入基本信息，并對(duì)科目、業(yè)態(tài)、科目業(yè)態(tài)進(jìn)行設(shè)置。

鐵律7：要以合約規(guī)劃模板為基礎(chǔ)

編制項(xiàng)目合約規(guī)劃，要基于合約規(guī)劃模板進(jìn)行修改，形成項(xiàng)目合約規(guī)劃列表。

合約規(guī)劃模版中的規(guī)劃項(xiàng)在初次編制中不要?jiǎng)h除，審核通過(guò)后方可刪除；新增的合約規(guī)劃，如果合同庫(kù)中有，則新增規(guī)劃必須引用自合同庫(kù)；合同范圍要描述清晰，各合約規(guī)劃工作界面劃分明確，無(wú)重疊和遺漏。

鐵律8：完善審批合約規(guī)劃

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和當(dāng)?shù)貎r(jià)格調(diào)研調(diào)整合同與費(fèi)用列項(xiàng)、合同與費(fèi)用金額、業(yè)態(tài)劃分、招標(biāo)控制比與招標(biāo)方式等。

鐵律9：調(diào)研并調(diào)整合同與費(fèi)用列項(xiàng)

合同和費(fèi)用的列項(xiàng)可通過(guò)以下5步開展：

一是認(rèn)真梳理系統(tǒng)中的合同庫(kù)，了解合同庫(kù)中的合同范圍，初步選定本工程需用到的合同；并進(jìn)行標(biāo)注；

二是結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙?shí)際情況明確費(fèi)用列項(xiàng)，與合同庫(kù)中的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，確定選用的費(fèi)用；并進(jìn)行標(biāo)注；模板中未包含的進(jìn)行新增；

三是針對(duì)初步選定的合同進(jìn)行梳理，明確各合同的范圍及界面、招標(biāo)方式，梳理是否有界面重復(fù)或遺漏的項(xiàng)目；

四是與設(shè)計(jì)、工程根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，共同確定合同范圍及界面；并在進(jìn)行明確標(biāo)注說(shuō)明

五是根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)調(diào)研情況，設(shè)計(jì)部、工程部的反饋，及項(xiàng)目當(dāng)?shù)匦姓召M(fèi)情況，最終確定合約規(guī)劃。

鐵律10：調(diào)研與調(diào)整合同與費(fèi)用成本科目

合同與費(fèi)用成本科目歸屬可通過(guò)以下3步開展：

一是認(rèn)真學(xué)習(xí)系統(tǒng)中的科目庫(kù)，了解科目劃分及各科目包含范圍。

二是根據(jù)線上項(xiàng)目基本信息的錄入，確定項(xiàng)目的成本科目；成本科目引自科目庫(kù)不能新增；目前要求成本科目細(xì)分到三級(jí)科目。

三是將已確定的合約規(guī)劃，與本項(xiàng)目的成本科目相對(duì)應(yīng)，將合約規(guī)劃歸屬到相應(yīng)的成本科目下；根據(jù)合同包含內(nèi)容可一個(gè)規(guī)劃歸屬多個(gè)科目。

鐵律11：調(diào)研與調(diào)整合同與費(fèi)用到各業(yè)態(tài)的分?jǐn)?/p>

可通過(guò)以下兩步開展：一是根據(jù)項(xiàng)目基本信息明確本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)分類；二是根據(jù)已確定的合約規(guī)劃的合同范圍描述，明確各規(guī)劃所包含的業(yè)態(tài)。

鐵律12：明確合約規(guī)劃金額的確定原則

合同與費(fèi)用的金額確定可通過(guò)以下5步開展：

一是根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣{(diào)研情況及土地協(xié)議中約定，落實(shí)費(fèi)用類的合約規(guī)劃金額行政事業(yè)性收費(fèi)類合約規(guī)劃；

二是根據(jù)建造標(biāo)準(zhǔn)等明確相關(guān)合約規(guī)劃的金額：如：效果類合約規(guī)劃；像內(nèi)裝、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)、泛光照明、外裝等；

三是根據(jù)技術(shù)指標(biāo)等確定合約規(guī)劃金額；

四是根據(jù)成本簡(jiǎn)報(bào)、附近近期結(jié)算項(xiàng)目指標(biāo)確定合約規(guī)劃金額；

五是根據(jù)各合同包含的工作內(nèi)容不同，難易程度、可控程度確定各合約規(guī)劃的簽約控制金額。

鐵律13：確定總包合約規(guī)劃金額

地下四大塊部分：根據(jù)前期項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣{(diào)研情況落實(shí)各項(xiàng)目單價(jià)；根據(jù)項(xiàng)目地塊實(shí)際情況，選擇擬選定的基坑開挖機(jī)支護(hù)方案進(jìn)行測(cè)算預(yù)估出土方及支護(hù)工程量，樁基部分根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行預(yù)估；

主體結(jié)構(gòu)部分：根據(jù)集團(tuán)下發(fā)的“結(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)”結(jié)合總包議標(biāo)綜合單價(jià)，項(xiàng)目總體面積指標(biāo)確定預(yù)估金額，同時(shí)需預(yù)估主材價(jià)差變化；

粗裝修部分：結(jié)合擬定總包的粗裝界面，按照經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)預(yù)估，350-400元/m2；

水電安裝工程：結(jié)合擬定總包的施工范圍，按照經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)預(yù)估，150-160元/m2；

措施費(fèi)部分：根據(jù)總包議標(biāo)中結(jié)果預(yù)估，按照面積指標(biāo)或規(guī)劃金額分?jǐn)偅?/p>

其他專業(yè)工程：如防水、保溫等，根據(jù)總包合同中擬定的施工范圍，按經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)預(yù)估；

合理的預(yù)估簽證表更比例，5%~10%左右。

鐵律14：修訂校對(duì)合約規(guī)劃

隨著項(xiàng)目進(jìn)展需定期修訂合約內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)劃成本將逐步轉(zhuǎn)化為已發(fā)生成本。

如何避免頻繁調(diào)整合約規(guī)劃？答案是通過(guò)合約規(guī)劃的分期編制。

同一項(xiàng)目中，不同分區(qū)開工時(shí)間間隔超過(guò)6個(gè)月時(shí)，需要進(jìn)行內(nèi)部分期；項(xiàng)目分期可分類為決策分期和內(nèi)部分期。

需要說(shuō)明的是，系統(tǒng)中決策分期是由項(xiàng)目公司上報(bào)基本信息后，商業(yè)地產(chǎn)成本部統(tǒng)一建立；內(nèi)部分期是決策分期建立完后，由項(xiàng)目公司自行創(chuàng)建。

商業(yè)地產(chǎn)成本控制部根據(jù)項(xiàng)目公司上報(bào)的項(xiàng)目基礎(chǔ)信息建立決策分期后，可以自行創(chuàng)建內(nèi)部分期。

鐵律15：回答合約規(guī)劃的4大難題