為什么要調整物業(yè)服務收費政策?

# 企業(yè)策劃 2022-04-14 14:47 來源：

　　工程項目建設需要對于各個方面的收費標準有全面了解掌握，包括招標代理機構服務收費標準、招標控制價編制收費標準、建筑設計收費標準等方面的造價收費標準，但是物業(yè)服務費收費標準是在法律調控范圍內的，我們在這篇來看看南京物業(yè)服務費收費標準的調整通知。

　　經南京市政府同意，市發(fā)改委、市房產局近日聯合印發(fā)《關于貫徹〈江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法〉的實施意見》《關于印發(fā)〈南京市普通住宅前期物業(yè)公共服務等級和收費標準〉的通知》(以下簡稱《通知》)，修訂、調整后的物業(yè)服務收費新政策開始實施。而目前實施的為 2006 年制定的標準。

　　據悉，《通知》明確新收費標準分五個等級，多層最高不超過 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高層不超過 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。需要強調的是，新建普通住宅前期物業(yè)服務招標執(zhí)行新收費標準，現有住宅仍按已簽訂的物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。如果現有的普通住宅需要調整物業(yè)服務收費，需要由業(yè)主共同決定。

為什么要調整物業(yè)服務收費政策?

　　關注一

　　普通住宅前期物業(yè)服務市場定價，服務等級分五級記者了解到，《通知》明確，普通住宅前期物業(yè)公共服務費實行政府指導價;業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)公共服務費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協商，通過物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。非普通住宅、非住宅物業(yè)公共服務費實行市場調節(jié)價。此次調整進一步完善了南京的物業(yè)服務等級內容，原有的物業(yè)服務等級內容操作性不強，修訂后將服務等級調整為五級，每個等級都從基礎服務、客戶服務、公共部位管理、公共設施設備管理、秩序維護管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護管理等七個方面進行了明確和細化，每一項都有具體的量化標準，便于物業(yè)服務企業(yè)操作執(zhí)行。比如，在綠化養(yǎng)護管理上，第一等級要求草坪修剪每年不少于 1 次;第五等級則要求草坪修剪每年不少于 5 次;在環(huán)境衛(wèi)生管理上，第一等級要求每日 1 次清運垃圾，第五等級除了要求每日 1 次清運垃圾，還要求每日收集 2 次生活垃圾，每日清洗垃圾箱(桶)、果皮箱。

　　關注二

　　調整前期物業(yè)收費政府指導價，最高 2.6 元 / 平方米 ? 月

　　記者了解到，《通知》中南京物業(yè)收費政策調整的核心，普通住宅前期物業(yè)公共服務收費政府指導價標準，一級至五級，多層最高不超過 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高層不超過 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。建設單位對前期物業(yè)服務進行招投標時，物業(yè)服務企業(yè)列出超出服務等級內的服務項目和具體內容時，可在對應等級最高收費標準基礎上上浮，上浮最高不超過 20%。這也就意味著收費最高理論上可提高到每月每平方米 3.12 元。調整后的物業(yè)收費標準在全國什么水平呢?據南京市發(fā)改委相關人士介紹，調整后南京物業(yè)收費標準在國內同類城市中處于中等水平。物業(yè)服務費調整的同時，汽車停放費、車位租金政府指導價標準未調整，普通住宅物業(yè)公共服務收費、汽車停放費、車位租金的定價管理形式未調整，裝修垃圾清運費由原來的政府指導價調整為市場調節(jié)價。

　　關注三

　　新樓盤適用新標準，并非所有住宅小區(qū)收費都要調價

　　南京物業(yè)服務收費標準調整，是否意味著所有小區(qū)物業(yè)都要漲價了呢?并非如此。南京市發(fā)改委相關負責人強調，新的物業(yè)收費標準適用范圍是新建普通住宅，也就是建設單位通過招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)時按照新標準執(zhí)行，不是所有住宅小區(qū)收費都要調價?，F有住宅仍按已簽訂的物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。如果現有的普通住宅需要調整物業(yè)服務收費，需要由業(yè)主共同決定，具體分為業(yè)委會成立前和成立后兩種情況來看。

備注：

　　1. 建設單位對前期物業(yè)服務進行招投標時，物業(yè)服務企業(yè)列出超出服務等級內的服務項目和具體內容時，可在對應等級最高收費標準基礎上上浮，上浮最高不超過 20%2. 按照住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《民用建筑設計統一標準》(GB50352-2019)規(guī)定，多層：建筑高度不大于 27m，高層：建筑高度大于 27m。

　　附 2：南京市物業(yè)服務收費政策問答

　　1. 為什么要調整物業(yè)服務收費政策?

　　南京現行的物業(yè)收費管理政策分別制定于 2005 年、2006 年。實施十多年來，隨著經濟社會快速發(fā)展，物業(yè)服務領域的內部要素和外部環(huán)境都發(fā)生了較大變化，相關政策已與南京物業(yè)行業(yè)發(fā)展需要不相適應。(1)從政策層面看。2013 年我省修訂后的《江蘇省物業(yè)管理條例》開始施行，2016 年南京出臺《南京市住宅物業(yè)管理條例》，2019 年江蘇修訂后的《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》開始施行，南京現行的物業(yè)服務收費管理政策制定于 2005 年，還存在不銜接的情況，需要進一步調整、完善。(2)從實踐層面看。根據成本調查結果，南京物業(yè)服務行業(yè)經營成本中七成以上是人力成本，目前執(zhí)行的普通住宅物業(yè)公共服務收費政府指導價標準制定于 2006 年，實施至 2020 年的十多年間，南京最低工資標準由 2006 年的 750 元 / 月提高至 2020 元 / 月，增幅 169.3%;企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險、住房公積金、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等均同步提高。隨著物業(yè)服務行業(yè)快速發(fā)展，物業(yè)服務企業(yè)提供的服務內容不斷豐富，人民群眾對物業(yè)服務品質需求不斷提高，物業(yè)服務企業(yè)經營成本不斷上升，為建立質價相符的物業(yè)服務機制，需要調整政府指導價標準，促進物業(yè)服務行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，滿足人民群眾對高質量物業(yè)服務的需求。

　　2. 物業(yè)服務收費包含哪些收費項目，具體內涵是什么?

　　物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。物業(yè)服務收費包括物業(yè)公共服務費、汽車停放費和其他服務費。

　　3. 物業(yè)公共服務費具體內涵是什么，包含哪些方面?

　　物業(yè)公共服務費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供具有公共性和普遍性的物業(yè)基本服務收取的費用。物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)公共服務費一般由下列因素構成：物業(yè)管理服務人員工資、社會保險、公積金和按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費等;物業(yè)共用部位、共用設施設備日常維護保養(yǎng)費用;清潔衛(wèi)生費用;綠化養(yǎng)護費用;秩序維護費用;辦公費用;物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊;物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;管理費分攤;經業(yè)主大會同意的其它費用;法定稅費以及合理利潤。應當由住宅專項維修資金支出的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務費支出。

　　4. 物業(yè)公共服務費哪些情況由政府定價?

　　普通住宅前期物業(yè)公共服務費實行政府指導價;業(yè)主大會成立后，普通住宅物業(yè)公共服務費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協商，通過物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。非普通住宅、非住宅物業(yè)公共服務費實行市場調節(jié)價。

　　5. 普通住宅前期物業(yè)公共服務等級的具體內容包含哪些?

　　普通住宅前期物業(yè)公共服務等級共分為五級，包含基礎服務、客戶服務、公共部位管理、公共設施設備管理、秩序維護管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護管理等七個方面?！斗盏燃壓褪召M標準》中所列 " 服務項目和服務標準 " 為行業(yè)推薦物業(yè)服務標準中的核心內容，詳細服務項目及標準，應參照市物業(yè)管理行政主管部門制定的《前期物業(yè)服務合同》、發(fā)布的《南京市住宅物業(yè)服務標準(推薦試行)》執(zhí)行。

　　6. 普通住宅前期物業(yè)公共服務費指導價的具體標準是什么?

　　普通住宅前期物業(yè)公共服務收費政府指導價標準，一級至五級，多層最高不超過 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高層不超過 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。建設單位對前期物業(yè)服務進行招投標時，物業(yè)服務企業(yè)列出超出服務等級內的服務項目和具體內容時，可在對應等級最高收費標準基礎上上浮，上浮最高不超過 20%。

　　7. 這次調整物業(yè)費標準適用范圍是哪些?

　　新物業(yè)費標準適用范圍是新建普通住宅，不是所有住宅小區(qū)都漲價。

　　(1)新的收費標準實施后：新建普通住宅在建設單位通過招投標或協議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)時，執(zhí)行新的物業(yè)公共服務收費標準。

　　(2)新的收費標準實施前：已簽訂物業(yè)服務合同的普通住宅，物業(yè)公共服務等級及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行。

　　8. 既有普通住宅小區(qū)執(zhí)行什么收費政策?

　　既有普通住宅小區(qū)已簽訂物業(yè)服務合同的普通住宅，物業(yè)公共服務等級及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行;已經依法通過協議、合同等形式約定的物業(yè)服務收費等事項，與國家、省、市規(guī)定政策不沖突的，繼續(xù)按原約定執(zhí)行。

　　9. 既有普通住宅小區(qū)如果要調整收費標準，需要履行哪些手續(xù)?

　　既有普通住宅小區(qū)需要調整物業(yè)服務收費標準的，依法按規(guī)定程序進行，具體包括兩種情況：(1)業(yè)主大會成立前：普通住宅物業(yè)公共服務收費標準因服務成本變化或政府指導價標準變動需要調整的，在政府指導價范圍內依法按規(guī)定程序進行調整，按照《南京市住宅物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定履行下列程序，即：即：(1)物業(yè)服務企業(yè)委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經營情況進行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示三十日;(2)物業(yè)服務企業(yè)將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、區(qū)價格和物業(yè)管理行政主管部門;(3)調價方案依照《中華人民共和國民法典》有關規(guī)定經業(yè)主表決通過，表決結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，公示時間不得少于七日。(2)業(yè)主大會成立后：由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協商，通過物業(yè)服務合同約定執(zhí)行。

　　10. 預收物業(yè)公共服務費有什么規(guī)定?

　　物業(yè)服務企業(yè)可以根據物業(yè)服務合同預收物業(yè)公共服務費用，但預收的期限最長不得超過一年。

　　11. 哪些類型屬于非普通住宅?

　　以項目核準(備案)文件、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證(含規(guī)劃總平面圖)、不動產權證或國有土地使用權證等相關文件為依據認定，非普通住宅包含以下幾個方面：

　　(1)酒店式公寓、商住綜合樓中的住宅;(2)獲得住建部 3A 級住宅性能認定的住宅;

　　(3)設備設施配備先進、服務品質高以及運營成本高，經市級物業(yè)管理行政主管部門和市級價格主管部門組織的專家組評定的高品質住宅。

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圖片來源：視覺中國　圖文無關

　　12. 門禁出入證，車輛出入證是否要收費?

　　新建住宅小區(qū)實行門禁出入證(卡)管理的，或住宅小區(qū)交付使用后新配置或升級改造門禁系統實行門禁出入證(卡)管理的，應當為每戶業(yè)主一次性免費配置不少于 4 張出入證(含 IC 卡等)，業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證(卡)的，可按照補償成本的原則適當收取工本費。物業(yè)服務企業(yè)對車輛實行出入證(卡)管理的，應當為停車業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置 1 張出入證(含 IC 卡等)。因遺失、損壞需要補辦的，可按照補償成本的原則適當收取工本費。

　　13. 集中供暖、恒溫恒濕等系統怎么收費?

　　設有集中供暖系統、恒溫恒濕等特殊系統的物業(yè)，應按照 " 單獨列賬、以收抵支、收支平衡 " 的原則，業(yè)主大會成立前，由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定系統收費方案。業(yè)主大會成立后，由物業(yè)服務企業(yè)提出相關特殊系統收費方案，經業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會同意后收取。物業(yè)服務企業(yè)應當定期向業(yè)主公布收支情況。

　　14. 物業(yè)服務企業(yè)收費公示有哪些要求?

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務等級、收費項目、收費標準、收費方式以及收費依據、舉報投訴電話等，自覺接受業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督。

　　15. 物業(yè)服務企業(yè)能否向裝修人員收取電梯費等費用?

　　物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主和裝修單位收取裝修人員出入證工本費、電梯使用費等費用。

　　16. 如果房屋空置或車位空置，有沒有收費優(yōu)惠政策?

　　省和市現有物業(yè)服務收費管理政策，沒有房屋或車位空置收費優(yōu)惠政策，但也沒有禁止物業(yè)服務企業(yè)對房屋或車位空置收費進行優(yōu)惠。普通住宅小區(qū)已經依法通過協議、合同等形式約定的物業(yè)服務收費等事項，與國家、省、市規(guī)定政策不沖突的，繼續(xù)按原約定執(zhí)行。如果合同中約定了房屋或車位空置優(yōu)惠政策，物業(yè)服務企業(yè)需要繼續(xù)履行。

　　17. 水電公攤費用是怎么規(guī)定的?

　　物業(yè)管理區(qū)域內，電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監(jiān)控機房等共用設施設備運行產生的電費及公共照明、公共用水等費用，物業(yè)服務企業(yè)單獨列賬，按照物業(yè)服務合同約定的方式由全體業(yè)主分攤，物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布實際費用和分攤情況。分攤費用已計入物業(yè)公共服務費成本的，不得重復收取。

　　18. 裝修垃圾清運和處理怎么收費?物業(yè)公司能不能收裝修管理費?

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內裝修產生的建筑垃圾，可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者清運公司清運，并承擔清運費用和處置費。物業(yè)服務企業(yè)不能向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取裝修管理費。

　　19. 普通住宅前期物業(yè)服務合同是否需要到價格主管部門備案?

　　普通住宅前期物業(yè)服務合同自簽訂之日起三十日內，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)項目所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和價格主管部門備案。

　　20. 老舊小區(qū)普通住宅物業(yè)公共服務費按照什么標準執(zhí)行?

　　老舊住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費按照《南京市普通住宅前期物業(yè)公共服務等級和收費標準》有關規(guī)定執(zhí)行。

　　21. 普通住宅未成立業(yè)主委員會，物業(yè)公共服務收費標準是怎么制定的?

　　普通住宅業(yè)主大會成立前，前期物業(yè)公共服務費實行政府指導價;建設單位應當按照相關規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)，在政府指導價范圍內簽訂前期物業(yè)服務合同，并在房屋買賣合同中約定服務內容、服務等級、收費標準等內容。前期物業(yè)服務合同自簽訂之日起三十日內報所在地物業(yè)管理行政主管部門和價格主管部門備案。普通住宅未成立業(yè)主委員會，物業(yè)公共服務收費標準因服務成本變化或政府指導價標準變動需要調整的，在政府指導價范圍內依法按規(guī)定程序進行調整，具體程序按照《南京市住宅物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定執(zhí)行。

　　22. 業(yè)主改變用途用于經營的普通住宅，物業(yè)公共服務收費如何規(guī)定?

　　改變用途用于經營的普通住宅，其物業(yè)公共服務收費標準由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主或經營者協商確定，按照合同約定執(zhí)行。

　　好啦，今天的內容就到這里了，通過上文我們了解到南京物業(yè)服務費收費標準的調整通知詳情，其中對于一些常見的問題疑問也給出了詳細的解答，希望大家及時閱讀了解。