很多朋友對于土地招拍掛不太了解，在我們需要土地來作為我們的業(yè)務(wù)項目的時候可能會想到土地招拍掛這一回事，但是具體的土地招拍掛信息又不太清楚了，為了幫助大家增加了解，我們在這篇來看看土地招拍掛詳細(xì)流程。
土地招拍掛是國有經(jīng)營性土地出讓的三種方式，即招標(biāo)、拍賣與掛牌。
國有經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓采取招拍掛制度可使土地交易更加公開、透明，土地成交價格更加合理，減少人為干擾因素，也杜絕腐敗產(chǎn)生。
土地招拍掛的共性是公開性，但具體操作又存在著差異性，時常讓人混淆不清。本次我們就對這三個土地出讓方式進(jìn)行以下詳細(xì)的說明。
01、 招拍掛流程
國有土地使用權(quán)掛牌程序：
1、國土局發(fā)布擬掛牌地塊信息;
2、競買人繳納保證金參加競買;中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其他組織，除法律另有規(guī)定者外，均可參加競買。可以獨(dú)立競買，也可以聯(lián)合競買。保證金為競買底價的10%-20%。
3、競買人競得后，按照合同要求繳納拆遷款，國土局負(fù)責(zé)拆遷;
4、拆遷完畢，繳納土地出讓金;
5、競買人競得后，憑《國有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》辦理項目審批等有關(guān)手續(xù)。
注：對于聯(lián)合競買的土地，土地使用權(quán)證辦到所有聯(lián)合競買人名下，對于該塊土地的開發(fā)，在不違犯政府對該地塊整體規(guī)劃的情況下，由聯(lián)合競買人自行協(xié)議決定。
02、國有土地使用權(quán)招標(biāo)程序
1、擬訂招標(biāo)方案市國土資源局會同規(guī)劃部門共同擬訂擬招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)方案;
2、報批報市政府批準(zhǔn)招標(biāo)出讓方案;
3、編制招標(biāo)文件包括：招標(biāo)出讓公告、投標(biāo)須知、宗地圖、土地使用條件、標(biāo)書、中標(biāo)通知書、國有土地使用權(quán)出讓合同文本等。
4、成立評標(biāo)小組由市國土資源局代表、有關(guān)專家組成，人數(shù)為五人以上單數(shù)。名單保密。
5、發(fā)布招標(biāo)公告招標(biāo)開始前至少20日在當(dāng)?shù)刂饕襟w發(fā)布公告。公告內(nèi)容包括：
(1)出讓人的名稱和地址;
(2)出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求;
(3)投標(biāo)人的資格要求及申請取得投標(biāo)資格的辦法;
(4)索取招標(biāo)文件的時間、地點(diǎn)、方式;
(5)招標(biāo)時間、地點(diǎn)、投標(biāo)方式;
(6)確定中標(biāo)人的標(biāo)準(zhǔn)和方式;
(7)履約保證金;
(8)其他事項。
6、申請投標(biāo)人報名并索取拍賣文件，并提供以下資料：
(1)投標(biāo)人有效的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件;
(3)股份公司董事會關(guān)于投標(biāo)事宜的決議(附全體董事簽字)及董事會簽署的委托代理人的授權(quán)文件(附委托代理人的身份證明);
(4)其他需要提供的資料(擬建項目說明書、資質(zhì)資格證明、投標(biāo)人基本狀況等)。
7、對報名投標(biāo)人進(jìn)行資格審查市國土資源局對上述資料進(jìn)行審查，確定投標(biāo)人資格。(地產(chǎn)市場負(fù)責(zé))
8、投標(biāo)、開標(biāo)具體程序：
(1)投標(biāo)人在截止時間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱;
(2)出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者推選的代表檢查標(biāo)箱密封情況，當(dāng)眾開啟標(biāo)箱，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容;
(3)評標(biāo)小組評標(biāo);
(4)根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。
9、向中標(biāo)人頒發(fā)《中標(biāo)通知書》。
10、簽訂出讓合同中標(biāo)人收到《中標(biāo)通知書》后，在規(guī)定的期限內(nèi)與市國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》;
11、繳納地價款和契稅中標(biāo)人按出讓合同的規(guī)定繳納成交地價款和契稅;
12、地塊交付招標(biāo)人即市國土資源局與中標(biāo)人履行拍賣地塊交付手續(xù)。
13、頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。
14、辦理相關(guān)手續(xù)到有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。
15、申請土地登記
03、國有土地使用權(quán)出讓拍賣程序
1、發(fā)布拍賣公告。
2、參加竟買人報名，索取有關(guān)文件，并按規(guī)定提交有關(guān)資格身份證明。
3、按照拍賣文件要求對競買人資格進(jìn)行審查，符合要求的交付保證金，發(fā)給競買資格證書。
4、公開拍賣。拍賣應(yīng)在拍賣文件規(guī)定的時間、地點(diǎn)由土地招標(biāo)拍賣主持人以下程序主持進(jìn)行：
①拍賣開始前，競買人憑競買資格證書領(lǐng)取統(tǒng)一編號的應(yīng)價牌;
②竟買人顯示應(yīng)價牌，主持人點(diǎn)算竟買人;
?、壑鞒秩私榻B拍賣土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項;
?、苤鞒秩诵计鸾泻偷谝淮螒?yīng)價后叫價遞增幅度;
⑤競買人按規(guī)定的方式和要求應(yīng)價;
?、拗鞒秩诉B續(xù)二次宣布最后應(yīng)價而沒再應(yīng)價的，如果最后應(yīng)價達(dá)到了拍賣底價，主持人在第三次報出最后應(yīng)價后落槌，即表示成交，如果最后應(yīng)價未達(dá)到拍賣底價的，主持人應(yīng)宣布收回拍賣標(biāo)的，停止拍賣;
?、咧鞒秩诵甲詈髴?yīng)價者為買受人;
?、嘀鞴懿块T或土地交易中心當(dāng)場與買受人簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》。
5、買受人應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)簽訂土地使用權(quán)交易合同。
經(jīng)過激烈的招拍掛競價，如果最終不幸或者有幸中標(biāo)，從中標(biāo)到取得土地證要經(jīng)過哪些程序呢?
招拍掛競價結(jié)束中標(biāo)后會拿到一個證明性的文件，也就是《中標(biāo)通知書》，或者《拍賣成交確認(rèn)書》、《掛牌成交確認(rèn)書》。
拿到這個證明以后，要在特定的時間內(nèi)給國土部門交清出讓金，否則拿不到土地出讓合同。
目前開發(fā)商都是高負(fù)債，借錢過日子，土地出讓金也不是小數(shù)目，很多公司手頭的現(xiàn)金儲備都不夠交出讓金的。
2005年以前，允許開發(fā)商抵押一部分在開發(fā)的項目去銀行貸款，用貸款交出讓金。
但是用這種方式，開發(fā)商的資金會很緊張，稍有差池，就可能誕生爛尾樓，05年以后，這種方式就被禁止了。
所以，雖然還有很多開發(fā)商把各個項目公司貸款拿到的錢挪來挪去的買地，但是形式上，開發(fā)商首先要有錢支付出讓金。
04、分公司、立項和用地規(guī)證
如果不是本地的開發(fā)商或者原來根本就不是個開發(fā)商，首先要在土地所在的區(qū)縣成立一家全資子公司。
如果是聯(lián)合體買的地，就按聯(lián)合體出資比例成立子公司，然后到國土部門辦理土地出讓合同的受讓人名稱變更，把地變到新成立的子公司名下，今后地塊以新公司的名義進(jìn)行開發(fā)。
這種做法從政府來說，稅收留在當(dāng)?shù)兀疹櫘?dāng)?shù)氐睦?。從開發(fā)商來說，稅交給誰都一樣，給當(dāng)?shù)卣嘟欢悾院笠埠棉k事。
成立子公司后，去申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，不管母公司是什么資質(zhì)，新成立的項目公司都需要重新申請資質(zhì)。
目前開發(fā)資質(zhì)分暫定、四級、三級、二級、一級資質(zhì)，一級最高，需要住建部批，其它只要省一級部門審批，新成立的公司都只能辦暫定。
不過也別小看這個暫定資質(zhì)，四級資質(zhì)只能開發(fā)小于10萬㎡的建筑面積、二級資質(zhì)也只能開發(fā)25萬㎡以下的建筑面積。
但是暫定資質(zhì)能開發(fā)的建筑面積是沒有明確限制的，開發(fā)面積越大要求也越高，在申請資質(zhì)的時候?qū)徟块T來定具體能開發(fā)多少。
所以，暫定資質(zhì)不一定就弱，這也是為了照顧很多一出手就買幾十萬平方建筑面積土地的大土豪。
接下來說一下立項。
立項的意思就是讓政府審一審，看看這個項目是不是適合開展。
立項通過就相當(dāng)于是這個項目正式獲得了國家的認(rèn)可，有了戶口，這以后才能辦其它手續(xù)。
立項有審批、核準(zhǔn)和備案三種方式，審批最難、備案最簡單。
房地產(chǎn)項目一般投資比較大，之前都是審批，但是現(xiàn)在搞簡政放權(quán)，不使用政府資金的房地產(chǎn)項目，已經(jīng)改成核準(zhǔn)了。
申報立項要編項目申請報告或者可行性研究報告，核準(zhǔn)制的用申請報告、備案制用可行性研究報告，核準(zhǔn)制的政府投資項目，需要申請報告加可研報告。
從字面理解，可研報告更多的從投資人的角度出發(fā)，是不是適合投資，申請報告更多從政府角度，看項目對社會的影響。
不管是可研還是申請報告都是以設(shè)計方案做基礎(chǔ)的。
正式申請立項前，需要先做節(jié)能審查、環(huán)境影響評價審批、交通影響評價審批，三個審批能同時做，沒必要一個完了再干另一個。
節(jié)能審查的主管部門是發(fā)改委，按項目類型和工程規(guī)模分成登記和審查。
節(jié)能審查主要是看設(shè)計是不是符合節(jié)能相關(guān)的規(guī)范和政策。
例如有沒有充分利用太陽能、保溫措施是不是得當(dāng)、門窗滿不滿足節(jié)能要求、有沒有采用節(jié)水措施、設(shè)置節(jié)水器具、節(jié)電燈具，是不是高耗能項目、建成以后和建設(shè)過程中碳排放情況怎么樣等等。
環(huán)評審查的主管部門是環(huán)保部門，按項目類型和工程規(guī)模分成報告書、報告表、登記表，其實(shí)跟節(jié)能分成審查和登記的意思是一樣的，報告書最嚴(yán)，登記最容易。
環(huán)評主要是審查項目建設(shè)和使用過程中對環(huán)境的影響和周邊環(huán)境對項目的影響、準(zhǔn)備采取哪些處理和預(yù)防措施、預(yù)計花多少錢、花這么多錢是不是值得。
這三項都做完，編項目申請報告，申請立項。
節(jié)能、環(huán)評、交評以及可研、項目申請報告最好是找有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、有路子的咨詢公司來做，它們跟各路專家、政府都熟，也知道哪些地方怎么改能過。
上面我們說的是一般流程，如果是使用政府資金的項目，政府既是投資人又是審批人，形式上要求決策透明，流程還會相對復(fù)雜一些。
假設(shè)你在一家企業(yè)工作，你覺得有個項目不錯，也符合公司的發(fā)展方向，于是就在一次會議上跟老板提出來有這個想法，希望老板支持搞下去。
這個過程相當(dāng)于政府投資項目的建議書。
老板覺得有搞頭，就找?guī)讉€部分負(fù)責(zé)人對想法進(jìn)行更深入分析，從成本、收益、政策以及各種方面分析利弊，看看行不行。
這個過程相當(dāng)于政府投資項目的可行性研究。
評估完了，大家覺得能干，就制定更詳細(xì)一些的方案，算算大概要花多少錢，請成本部門預(yù)估費(fèi)用，這個過程相當(dāng)于政府投資項目的概算審批。
概算算完，價錢老板能接受，就要討論多長時間組團(tuán)隊、多長時間資金到位，什么時候開干，這個過程相當(dāng)于政府投資項目的年度投資計劃審批。
投資計劃訂好了，在要用錢的時候提前申請，拿到錢趕緊開工，這個過程相當(dāng)于政府投資項目的資金申請報告審批。
企業(yè)跟政府不同的是，企業(yè)的時間特別寶貴，上面這些個過程很多時候要很快定完。
政府基本不用擔(dān)心一個項目自己不干會被別人搶，開會多，時間也長，直接導(dǎo)致投資計劃按年算，沒有列到年度投資計劃里的項目，當(dāng)年都沒法開工。
辦完立項以后，到規(guī)劃部門申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證，主要是證明你這個地使用符合規(guī)劃，然后才能拿到土地證。只有拿到土地證，土地的使用權(quán)才算真正是開發(fā)商的。
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